미국 집값이 싸보이는 이유: Property Tax 구조가 만드는 착시

📌 1. “미국 집값이 싸다”는 오해

많은 해외 사람들이 미국 집값이 의외로 저렴하다고 느끼는 이유가 있다.
표면 가격 자체가 한국 대도시 대비 저렴해 보일 수 있지만, 미국은 **집 보유 기간 내내 Property Tax(재산세)**가 계속 부과된다.

즉,

한국은 처분할 때 세금 폭탄
미국은 사는 동안 매년 고정 비용

이 구조 차이 때문에 장기 총비용은 미국이 훨씬 크다.

📌 2. Property Tax 기본 구조

Property Tax는 시·카운티 정부가 정하고, 세율은 보통:

1.0% 이하 → 저렴한 편 (플로리다, 아이다호 등 일부 지역)
1.0~2.0% → 평균
2.0~3.0%+ → 상당히 높은 지역 (텍사스, 일리노이 등)

세율은 ‘집 시세 × 세율’로 계산한다.

📌 3. 텍사스는 왜 이렇게 높은가?

텍사스는 주(State) 소득세가 없다.
그 대신 부동산 보유자들이 property tax 를 대신 많이 내는 구조다.

텍사스 평균 property tax 세율: 약 1.6% ~ 2.1%

달라스 카운티: 약 2.2%
택사스 내 일부 지역은 3% 가까이 가기도 함

텍사스 주민들이 매년 느끼는 말:
👉 “집값은 한국보다 싸지만, 유지비가 너무 높다.”

📌 4. 60만 달러 집이면 Property Tax 얼마나 낼까?

예시: 600,000 달러 주택

🟦 1) 평균 세율 1.5% 기준

연간: 9,000불
10년: 90,000불
20년: 180,000불
30년: 270,000불

🟥 2) 텍사스(2.0% 가정)

연간: 12,000불
10년: 120,000불
20년: 240,000불
30년: 360,000불

🟩 3) 저세율 플로리다 일부 지역(0.9% 가정)

연간: 5,400불
10년: 54,000불
20년: 108,000불
30년: 162,000불

이 계산을 보면, 같은 가격의 집을 사도 30년 누적 부담이 지역별로 200k 불 이상 차이 난다.

📌 5. Illinois · Florida 등 일부 주에서 Property Tax 개편 논의

✅ 일리노이(IL)

미국에서 property tax 부담이 가장 높은 주 중 하나.
일부 지역은 **2.5% ~ 3.5%**까지 올라감.
2024~2025년부터 “주택 소유자 이탈 방지” 목적의 세제 개편 논의가 계속됨.
세율 일부 인하, senior exemption 확대, 홈스테드 공제 확대 등이 검토되는 중.

✅ 플로리다(FL)

세율은 낮은 편이지만, 최근 인구 폭증 + 인프라 확충으로 세수 부족 논의가 증가.
일부 카운티에서 “장기적 property tax 인상 억제” 혹은 “세율 상한제 도입” 같은 개편 방향이 논의됨.
완전 폐지는 현실적으로 어렵지만, 주택 소유자 보호를 위한 장기 정책 논의는 활발.

❗ 왜 폐지 자체는 힘들까?

Property Tax는 미국 지방정부의 핵심 재원이다.

학교 예산
로컬 경찰·소방
도로 관리
시립 서비스

즉, property tax 를 없애려면 대체 세금을 반드시 만들어야 한다.

📌 6. 왜 미국에서 “집값이 싸보이는 착시”가 생길까?

다음 이유들이 복합적으로 작용한다.

1) 집값은 싸지만 매년 세금·보험·HOA까지 더해짐

텍사스 기준:

재산세 2%
보험 2천~5천불
일부 지역 HOA 1천~4천불

2) 미국 집은 ‘평생 유지비’가 붙는다

Property Tax는

아이를 낳아도
실직해도
은퇴해도
소득이 줄어도

그냥 똑같이 계속 낸다.
그래서 고정비 부담이 시간이 갈수록 커진다.

📌 7. Property Tax 높은 주 vs 낮은 주

🔥 높은 주

텍사스
일리노이
뉴저지
뉴욕
코네티컷

🌴 낮은 주

플로리다
하와이
알라바마
콜로라도
루이지애나 일부 지역

📌 8. 정리 — 미국에서 집 살 때 가장 중요한 것

미국 부동산의 핵심 포인트는 하나다.

👉 집 가격이 아니라, 30년 유지비까지 계산해야 진짜 부담이 나온다.

특히 텍사스처럼 property tax 가 높은 지역은
집값은 싸지만 실질 총비용이 훨씬 비싸질 수 있다.

반대로
플로리다·콜로라도 등 저세율 지역은
매년 부담이 작아서 장기 거주에 유리하다.

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