🏡 미국 모기지 vs 렌트: 인플레이션 시대 내집이 유리한 이유

💰 인플레이션 시대, 렌트는 ‘보이지 않는 세금’이다

2025년의 미국은 고금리와 인플레이션이 동시에 존재하는 희귀한 시기다.
미국 모기지 시장은 이 불안정한 시대 속에서 오히려 주거 안정의 열쇠로 떠오르고 있다.
물가는 여전히 높고, 연준(Fed)은 금리를 급격히 내리지 못하고 있다.
그 사이 임대료는 대부분의 주에서 여전히 상승세다.
이런 환경에서 렌트는 단순한 ‘집세’가 아니라, 매달 오르는 세금 같은 고정비용이 되어버렸다.

모기지(Mortgage)는 다르다.
이율이 높게 느껴질 수는 있지만, 고정금리라면 인플레이션에 반비례하는 구조를 가진다.
즉, 시간이 지날수록 돈의 가치는 떨어지는데, 갚아야 할 금액은 그대로다.
이게 바로 인플레이션 시대에 ‘모기지가 유리한 본질적인 이유’다.

🏦 1️⃣ 월세는 오르지만 미국 모기지는 고정된다

렌트 계약은 12개월 단위로 갱신되지만, 모기지는 30년 고정이 가능하다.
2025년 현재, 주요 도시 기준으로 임대료는 전년 대비 약 5% 안팎의 상승세를 보인다.
반면 30년 고정금리 모기지를 체결한 사람은 내년에도, 10년 뒤에도 같은 금액을 낸다.

렌트는 시장이 통제하지만, 모기지는 ‘계약자가 통제’한다.
이 차이가 장기적으로는 월 200~300달러,
30년 동안은 수만 달러의 차이를 만들어낸다.
최근 발표된 연준 자료에 따르면, 인플레이션 둔화에도 불구하고 렌트비 상승은 여전히 미국 가계 부담의 주요 원인으로 꼽힌다.

📈 2️⃣ 인플레이션은 부채자의 편이다

돈의 가치가 떨어질수록, 고정이율로 빌린 사람은 유리하다.
예를 들어 지금 50만 달러를 6.5% 금리로 빌렸다면,
10년 뒤에도 갚아야 할 원금은 여전히 50만 달러다.
하지만 물가가 30~40% 오른다면, 실질 상환 부담은 오히려 줄어든다.

즉, 인플레이션은 ‘대출자의 적’이 아니라 대출자의 친구다.
렌트는 물가가 오르면 즉시 반영되지만,
모기지는 물가와 무관하게 동일하게 유지된다.

🧱 3️⃣ 주택은 실물자산, 렌트는 소비

렌트는 돈을 써도 남는 게 없다.
모기지는 이자 일부가 아깝게 느껴질 수 있지만,
매달 납입액 중 일부는 Equity(자산) 로 쌓인다.

인플레이션은 ‘실물자산’을 밀어 올린다.
즉, 부채로 자산을 사는 구조(레버리지)가 가장 강력하게 작동할 시기가 지금이다.
부동산은 단순히 거주 공간이 아니라, 인플레이션 헤지 수단이 된다.
지금의 고금리도 시간이 지나면 재융자(refinance)로 낮출 수 있지만,
렌트는 계약이 갱신될 때마다 더 비싸진다.

🧾 4️⃣ 세금 혜택: 렌트엔 없고 모기지엔 있다

미국 세법은 주택 소유자에게 명확한 보상을 준다.
모기지 이자는 일정 한도 내에서 소득공제(deduction) 가 가능하고,
지방세(property tax)도 일정 부분 공제된다.

반면 렌트는 세금 혜택이 없다.
매달 내는 금액이 전부 ‘지출’로 기록된다.
특히 인플레이션 시대엔 세율 자체가 오르기 때문에,
이런 공제 효과는 생각보다 크다.

🏗️ 5️⃣ 주택 공급은 둔화되고, 인구 유입은 계속된다

팬데믹 이후 건설 비용과 인건비 상승, 인허가 지연 등으로
신규 주택 공급이 둔화된 상태다.
그러나 텍사스, 플로리다, 테네시 같은 주는 인구 유입이 여전히 활발하다.
공급이 늘지 않는데 수요가 유지되면 자산 가치는 오를 수밖에 없다.

즉, 지금 집을 사는 사람은 ‘가격 조정이 끝난 구간’에서 진입하는 셈이다.
렌트는 주거 안정성이 없지만,
모기지는 ‘월세 불안’에서 벗어나는 가장 확실한 방패다.

🧭 결론: 인플레이션은 ‘모기지 보유자’를 위한 시대

많은 사람이 금리가 높으니 지금은 기다리겠다고 한다.
하지만 인플레이션 구간에서는
“돈을 빌리는 자가 이긴다” 는 법칙이 여전히 유효하다.
렌트비는 주머니에서 빠져나가고,
미국 모기지는 시간이 지날수록 자산으로 변한다.

미국의 인플레이션은 일시적이지 않다.
고정금리 모기지는 지금 이 시대의 ‘최후의 방패’다.